実家の名義変更は親が元気なうちに｜認知症後に起きる問題
実家の名義変更は親が元気なうちに｜認知症後に起きる問題
AUTHOR
深沢 文敏
家族資産コンシェルジュ｜行政書士（登録番号 第14130403号）・宅地建物取引士
クロフネ行政書士事務所 代表／さいたま市大宮区
一部上場企業を退職後、行政書士として独立。法務書類の作成権限を持つ行政書士と、不動産売買を媒介できる宅地建物取引士の両資格を保有。郡山市（開成・鶴見坦エリア）に5年間居住し、東日本大震災を現地で経験。マンションを所有していた経験から、地方都市の不動産が抱える課題や災害への備えを現場感覚で把握している。日本経済新聞・朝日新聞・NewsPicks・TBS NEWS DIGほか50媒体超に掲載。
→ 実家承継ワンストップサービスの詳細を見る実家の登記簿謄本を取得してみたら、名義がすでに亡くなった祖父母のままだった——このようなケースは、実は珍しくありません。「相続の時にまとめて変更すればいい」と後回しにされがちな名義変更ですが、親御さまの判断能力が低下した後では、この「まとめて」が大きな壁になります。
EXPERIENCE｜この記事を書いた理由
実家健康診断の8項目の中で、私が最初に確認するのが「名義」です。地方都市の古い住宅ほど、名義が数世代前のまま放置されているケースを数多く見てきました。宅建士として売却の相談を受けても、名義が整理されていなければ最初の一歩すら踏み出せません。だからこそ、この地味な項目を最優先で見るようにしています。
この記事では、名義変更を先送りするリスクと、認知症発症後に何が起きるのか、そして今できる対策を解説します。
THE PROBLEM
結論：名義変更は「相続人全員の同意」が必要になる
実家の名義が祖父母や先代のままになっている場合、名義変更（相続登記）には、法定相続人全員の同意（遺産分割協議）が必要です。相続人が多い、あるいは疎遠な親族が含まれる場合、この同意を取り付けるだけで数ヶ月〜数年かかることもあります。
さらに深刻なのは、相続人の中に認知症などで判断能力が低下した人がいる場合、その人自身の代わりに成年後見人を選任しなければ遺産分割協議が進められないという点です。つまり、「親の名義変更」を先送りしているうちに、当の親自身の判断能力が低下してしまうと、名義変更の手続きがより複雑化するという悪循環が起こり得ます。
LEGAL CHANGE
相続登記は義務化されている
2024年4月1日に施行された改正不動産登記法により、相続によって不動産を取得した相続人は、相続開始を知った日から一定期間内に相続登記の申請を行うことが義務付けられました。正当な理由なく期限内に申請しない場合、過料の対象となる可能性があります。「そのうちでいい」という先送りは、法律上のリスクにもつながります。
AFTER DEMENTIA
認知症発症後に起きる3つの問題
遺産分割協議に参加できなくなる
親自身が過去の相続で名義変更未了の不動産の相続人になっている場合、判断能力の低下により協議に参加できず、成年後見人の選任が必要になります。
不動産の売却ができなくなる
名義人本人の判断能力が低下すると、その不動産の売買契約自体が無効になるリスクがあり、名義変更を経ての売却がさらに困難になります。
手続き全体が長期化する
成年後見の申立てから審判まで数ヶ月、その後の遺産分割協議、相続登記と、通常よりも大幅に工程が増えます。
WHAT TO CHECK
まず確認すべき2つのこと
- 登記簿謄本を取得し、現在の名義を確認する：法務局で誰でも取得できます。名義が祖父母や先代のままになっていないか確認しましょう。
- 相続人の範囲と、その中に判断能力が低下した人がいないかを確認する：名義変更に必要な相続人全員の同意が、現実的に取り付けられる状態かを把握しておきます。
名義が古いままであることが判明した場合、早めに相続登記を済ませておくことをおすすめします。あわせて、現在の名義人（親御さま）自身の認知症対策（家族信託など）も並行して検討することで、将来の不動産売却の道を確保できます。
CASE
想定シチュエーション：名義放置が招いた複雑化
※ プライバシー保護のため、典型的なご相談パターンを再構成した想定事例です。特定の個人を表すものではありません。
宇都宮市の実家を持つ首都圏在住の50代のご家族。実家の名義が祖父のまま、20年以上変更されていませんでした。祖父の相続人の一人であった父親が認知症と診断された後に名義変更を進めようとしたところ、父親自身の遺産分割協議への参加ができず、成年後見の申立てが必要に。審判までに5ヶ月、後見人選任後も他の相続人との調整に時間がかかり、名義変更が完了するまで合計で1年以上を要しました。
FAQ
よくある質問
相続登記の義務化には、過去の相続分も対象になりますか？
はい、2024年4月1日の施行より前に発生した相続についても、義務化の対象となる経過措置が設けられています。「昔の相続だから関係ない」ということはなく、確認が必要です。
名義変更（相続登記）は自分でできますか？
法務局への申請自体は自分で行うことも可能ですが、相続人の確定や必要書類の収集、遺産分割協議書の作成など、専門知識が必要な部分も多くあります。相続人の数が多い、疎遠な親族がいるなどの事情がある場合は、専門家への相談をおすすめします。
SUMMARY
まとめ
✅ 実家の名義が祖父母や先代のままになっているケースは珍しくない
✅ 相続登記は2024年4月から義務化されており、放置は過料のリスクにもつながる
✅ 名義人の判断能力が低下すると、遺産分割協議への参加も不動産の売却もできなくなる
✅ 登記簿謄本の確認と相続人の状況把握を、早めに行っておくことが重要
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監修：行政書士・宅地建物取引士 深沢文敏（登録番号 第14130403号）
※ 相続登記の申請義務化に関する制度は変更される場合があります。最新情報は法務局の公式サイトをご確認ください。
※ 家族信託の契約行為自体は司法書士・弁護士が行います。当事務所は家族信託の設計・契約書案の作成・公証役場との調整・不動産売却を担当し、必要に応じて提携司法書士と連携します。
※ 本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法的判断を保証するものではありません。
