実家を売却したときの税金はいくら？譲渡所得税と3,000万円特別控除の使い方【行政書士解説】
実家を売却したときの税金｜譲渡所得税の基礎と特例
「実家 売却 税金」で検索する方の多くは、いくら税金がかかるのか分からないまま話が止まっています。実家を売却すると発生する譲渡所得税の仕組みと、税負担を大きく減らせる可能性がある相続空き家の3,000万円特別控除について、行政書士・宅地建物取引士の深沢文敏が解説します。
📋 この記事でわかること
- 実家を売却したときにかかる譲渡所得税の計算方法
- 相続空き家の3,000万円特別控除の適用要件と期限（令和9年12月31日まで）
- 税金を知らずに売却して損をするケース、事前に相談して抑えられるケース
執筆：行政書士・宅地建物取引士 深沢文敏（行政書士登録番号：第14130403号／宅建士登録番号：埼玉県知事（登録）第027296号）｜クロフネ行政書士事務所｜qulofune-office.jp
✍️ この記事を書いた理由
実家の相談で一番多いのは「売却の手続き」ではなく、「結局いくら税金を取られるのか分からないから、売るかどうかも決められない」という声です。行政書士は不動産の税金の専門家ではありませんが、宅地建物取引士として売却実務にも携わっているからこそ、税務署や税理士に確認すべき論点を先回りしてお伝えできます。数字が分かれば、家族の話し合いは驚くほど前に進みます。
「知らなかった」では損をする。今動くべき3つの数字
実家の売却で発生する税金は、知っているかどうかで手取り額が数百万円単位で変わります。まず押さえておくべき3つの数字を確認します。
最大39.63%
所有期間5年以下（短期譲渡）の税率。5年超（長期譲渡）なら20.315%に下がります。
3,000万円
相続空き家の特別控除。適用期限は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡です。
3年以内
相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
出典：国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」／各自治体公表資料
譲渡所得税とは何ですか？
実家などの不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合にかかる所得税・復興特別所得税・住民税の総称です。給与所得とは別に計算する「分離課税」で、確定申告が必要になります。
税金を知ってから売る場合と、知らずに売る場合の違い
同じ実家を売却しても、事前に制度を確認したかどうかで手取り額は大きく変わります。
なぜ「実家の税金」はいつも後回しにされるのか
実家の税金相談が難しいのは、制度が複雑だからだけではありません。相談窓口が縦割りになっていることが、最大の原因です。
不動産会社は税金の相談窓口ではありません。税理士は売却の実務を知りません。
それぞれの専門家に個別に確認する手間が、「結局よく分からないまま先送り」を生んでいます。
行政書士×宅建士＋大宮ハブ。「税金も込みで一つの窓口」が実現する理由
クロフネ行政書士事務所は、行政書士と宅地建物取引士の両資格を持つ「家族資産コンシェルジュ」です。相続手続きの整理から不動産の売却サポートまでを同じ窓口で進められるため、税金の論点を先回りして把握したうえで、必要に応じて提携税理士と連携する体制を組めます。拠点はさいたま市大宮区。東北新幹線で郡山市75分・宇都宮市25分・仙台市70分の距離にあり、実家が郡山・宇都宮・仙台にあるご家族にも、現地対応を含めて日帰り圏内でサポートしています。
取得費が分からない場合はどうなりますか？
購入時の売買契約書などが見つからない場合、売却額の5%を「概算取得費」として計算します。実際の取得費より低くなることが多く、譲渡所得（＝課税対象額）が大きくなりやすい点に注意が必要です。古い通帳の記録や登記簿など、取得費の根拠になりそうな資料は売却前に一度整理しておくことをおすすめします。
書類上の知識ではなく、実家売却の税金相談の現場から話します
行政書士×宅建士のダブルライセンス——相続手続きの整理と不動産売却の実務、両方を同じ人間が担当するため、税金の論点を後回しにせず売却前に確認できます。
郡山市での居住経験——代表の深沢は郡山市（開成・鶴見坦エリア）に居住しマンションを所有していた経験があり、築古住宅の売却難易度を実感として知っています。
大宮ハブ戦略——大宮から郡山75分・宇都宮25分・仙台70分。売却前の現地確認から必要書類の準備まで、日帰り圏内で対応できます。
相続空き家の3,000万円特別控除とは何ですか？
被相続人（亡くなった親）が一人で居住していた家屋を相続人が売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、区分所有登記されたマンションではないこと、相続開始の直前まで被相続人以外に居住者がいなかったことなどです。相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円になります（令和6年以降の譲渡）。適用には市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」を添付した確定申告が必要です。
想定事例：税金を知っていたかどうかで結果が変わったケース
※ プライバシー保護のため、典型的なご相談パターンを再構成した想定事例です。
仙台市の実家｜築45年一戸建て・売却額1,800万円
✕ 特例を知らず申告した場合
取得費の書類が見つからず概算取得費（5%）で計算。3,000万円特別控除の存在も知らないまま申告し、譲渡所得に対して長期譲渡税率20.315%をそのまま負担することになりました。
◎ クロフネに事前相談した場合
相続開始から3年以内の売却であること、被相続人が一人で居住していたことなど要件を確認したうえで、市区町村への確認書申請を案内。3,000万円特別控除の対象となり、譲渡所得税が発生しないケースとなりました。
郡山市の実家｜築20年・きょうだい3人で相続
✕ 各自バラバラに調べた場合
きょうだいそれぞれが不動産会社・税理士に個別に相談し、確認内容や理解にズレが生じ、確定申告の直前まで話がまとまりませんでした。
◎ クロフネに相談した場合
窓口を一本化し、要件確認から必要書類の整理までを一緒に進行。控除額（3人相続のため2,000万円）を前提に、売却時期と申告スケジュールをきょうだい間で共有できました。
最初の一歩は5分。無料の「親と実家のみらい診断」から
税金の話は、実家の名義・境界・空き家の状態など、他の論点とあわせて確認するとより正確に把握できます。まずは無料の「親と実家の未来診断」で、実家の現状を整理しましょう。
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まとめ
- 実家の売却益にかかる譲渡所得税は、所有期間5年超で20.315%、5年以下で39.63%です。
- 相続空き家の3,000万円特別控除は、令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。
- 特例の適用には、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却など複数の要件があります。
- 取得費の根拠資料は、売却前に整理しておくことで概算取得費（5%）による負担増を避けられます。
- 税金・名義・空き家対応などをまとめて確認したい場合は、無料の親と実家の未来診断から始めるのがおすすめです。
よくある質問
Q. 確定申告はいつまでにすればいいですか？
A. 売却した年の翌年2月16日〜3月15日が原則の申告期間です。3,000万円特別控除など特例を使う場合も、この期間内の確定申告が必要です。
Q. 実家が郡山・宇都宮・仙台にあっても税金の相談はできますか？
A. 対応しています。大宮から郡山75分・宇都宮25分・仙台70分の距離にあり、必要に応じて現地確認も含めてサポートしています。
Q. 空き家のまま売らずに放置すると税金はどうなりますか？
A. 空家対策特別措置法に基づき「管理不全空家等」等に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が上がる場合があります。放置には固定資産税・管理費用の面でもリスクがあります。
Q. きょうだいで相続した実家でも特別控除は使えますか？
A. 要件を満たせば使えます。ただし相続人が3人以上の場合、控除額は3,000万円ではなく2,000万円になります（令和6年以降の譲渡）。
Q. 親と実家の未来診断を申し込むと営業電話がかかってきますか？
A. かかってきません。行政書士には法律で守秘義務が課されており、複数業者に情報が渡ることもありません。
デジタル遺品の整理や相続手続き全体について、クロフネ行政書士事務所が初回無料でご相談を承ります。
メールでのお問い合わせ・LINEでのご相談はこちらからどうぞ。
AUTHOR
深沢 文敏
家族資産コンシェルジュ｜行政書士（登録番号 第14130403号）・宅地建物取引士
クロフネ行政書士事務所 代表／さいたま市大宮区
一部上場企業を退職後、行政書士として独立。法務書類の作成権限を持つ行政書士と、不動産売買を媒介できる宅地建物取引士の両資格を保有。郡山市（開成・鶴見坦エリア）に居住し、マンションを所有していた経験から、地方都市の不動産が抱える課題を現場感覚で把握している。日本経済新聞・朝日新聞・NewsPicks・TBS NEWS DIGほか50媒体超に掲載。
→ 実家承継ワンストップサービスの詳細を見る ※ 本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務判断を保証するものではありません。実際の税額計算・確定申告手続きは税理士にご確認ください。
※ 不動産の売却支援については、提携宅建業者と連携してサポートいたします。
※ 家族信託の契約行為自体は司法書士・弁護士が行います。当事務所は設計・契約書案の作成・公証役場との調整・不動産売却を担当し、必要に応じて提携司法書士と連携します。
※ 制度内容・適用期限は税制改正により変更される場合があります。最新情報は国税庁・税務署にご確認ください。
※ 想定事例は典型的なご相談パターンを再構成したもので、特定の個人を表すものではありません。
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